Es un tema conflictivo la prescripción de la acción cuando se reclaman, por ejemplo, a un constructor, los trabajos mal ejecutados.

En tales reclamaciones, lo habitual es accionar conforme a la Ley de Ordenación de la edificación y conforme a la acción contractual que relaciona al propietario del inmueble que encarga la obra con el constructor.

La Ley de Ordenación de la Edificación, en su artículo 17, establece que, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, responde, siguiendo con nuestro ejemplo el constructor:

• Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

• Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

• Durante el plazo de un año de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Las acciones que derivan de esos vicios que pueden surgen en los 3 0 10 años desde la recepción de la obra, no se pueden ejercitar si se deja transcurrir más de dos años sin efectuar reclamación alguna, en nuestro ejemplo, el constructor.

La fórmula para salvar el indicado plazo de dos años es la compatibilidad que establece la Ley de Ordenación de la Edificación de las acciones derivadas de dicha ley con las acciones contractuales, lo cual permite aplicar el artículo 1591 del Código Civil, el cual establece:

“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción”

Siendo de aplicación la acción del artículo 1591 no para todo vicios o defecto, como puedan ser los de acabado, pues como literalmente dice el referido artículo, es aplicación en supuestos de ruina, entendida no como el colapso del edificio, sino el hecho de que este o sus estancias o elementos constructivos no sirvan para su uso o impidan-dificulten la habitabilidad