El Tribunal Supremo prohíbe el uso de la piscina a los dueños de garajes
Se ha de distinguir las obras obligatorias de las que no lo son, denominadas Mejoras. Las primeras las regula el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y son las impuestas por las Administraciones Públicas o las solicitadas por los propietarios y se refieran al adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de Juicio Monitorio en reclamación de deudas a vecinos morosos conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, cumpliendo con los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad.
Se ha de indicar que la obligatoriedad viene marcada por la propia Administración o bien por un informe técnico que las defina como tales, siendo el resto una simple mejora. Aquellas no necesitan ser aprobadas en Junta de Propietarios. La financiación de tales obras podrán acordarse en Junta por mayoría simple del quórum (artículo 17.7 LPH) aprobándose tanto el préstamo como la forma de aplicación a cada comunero.
En el caso de un comunero que sufra algún daño en su vivienda local con elementos comunes y que hagan necesaria llevar a cabo obras obligatorias, deberá ponerse en conocimiento al Presidente, comunicadas debidamente ya que caso contrario, de actuar unilateralmente, éste no podrá repercutir ese coste a la Comunidad. La comunidad tiene la obligación de restitución integral del bien dañado, esto es, proceder al cambio íntegro del suelo o pintar toda la pared para evitar materiales distintos en una misma estancia.
Existen obras permitidas en los propios Estatutos que rigen la Comunidad, para las que no exige acuerdo en la Junta, pero sí acordar por mayoría simple la forma de ejecutarlas, material, color, etc. para mantener la uniformidad en las fachadas tales como cerramientos de terrazas, toldos.
Se ha de indicar que la fachada de un edificio o inmueble es todo lo que corresponde con el exterior del inmueble en su completa superficie, debiendo incluirse el patio interior o trasero. La Comunidad es la encargada de reparar los elementos originarios de las fachadas mientras que los locales, las modificaciones en las fachadas introducidas por los locales con o sin autorización de la comunidad.
Un caso muy controvertido es el de las terrazas de uso privativo siendo elemento común del edificio. La Comunidad ha de responder de sus defectos estructurales, mientras que los comuneros usuarios de tal elemento deberán hacer frente de los defectos habituales derivados del uso y por el trascurso del tiempo. Para determinar quién debe afrontar la reparación será preciso que en cada caso se determine la índole, causa o razón de tal desperfecto.
En resumen, las obras de la Comunidad de Propietarios responden una casuística muy amplia y en muchos casos, perturbadora y difícil de resolver
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